今年房地產市場將進入量價調整階段

繪圖：楊佳

財富熱線

5月9日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所與社會科學文獻出版社聯合發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2017）》（以下簡稱“藍皮書”）提出，在“去庫存”背景下，2016年我國房地產市場進一步分化，一、二線城市房價經歷了一輪高潮，而三、四線城市房地產市場去庫存任務依然艱鉅。

面對熱點城市房地產市場明顯過熱現象，中央經濟工作會議堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。藍皮書預測，2017年房地產市場進入量價調整階段，一線城市步入存量房時代，二線過熱城市量價回調概率很大，但具備產業和人口支撐的城市及大城市周邊的小城市，房地產市場發展仍具備潛力。

“十三五”房地產分化態勢將強化

藍皮書指出，2016年，房地產市場在去庫存的背景下經歷了新一輪快速上漲。全國房地產開發投資總額首次超過10萬億元，同比增長6.9%，增速比2015年提高5.9個百分點。其中，住宅投資占房地產開發投資的比重爲67.0%，同比增長6.4%，增速提高6.0個百分點。

在這一年，商品房均價增速又回到兩位數增長。數據顯示，2016年商品房均價高達7476元/平方米，增速也出現了2010年以來的兩位數增長，同比增長10.1%，增速比2015年提高2.7個百分點。

但從全國來看，我國房地產市場進一步分化，其中，一、二線城市房價經歷了一輪高潮，而三、四線城市房地產市場去庫存任務依然艱鉅。藍皮書指出，“十三五”期間，在經濟執行進入新常態的背景下，中國房地產市場仍將維持分化態勢，並不斷深化和強化。

天津鄭州武漢等城市潛力將顯現

面對熱點城市房地產市場明顯過熱現象，中央經濟工作會議堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。去年國慶節前後，各地政府進一步加強對房地產市場的調控力度，確保房地產市場平穩健康發展。事實上，去年四季度，房地產市場漸趨平穩，政策分化進一步顯現。

藍皮書預計，2017年房地產市場進入量價調整階段，房地產市場分化將進一步深化和強化。其中，一線城市步入存量房時代，租賃市場有望成爲房地產行業發展的新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，量價回調是大概率事件。

不過，一些城市仍然具備較大潛力。藍皮書認爲，具備產業和人口支撐的城市，將成爲下一個市場發展的新風口，如天津、鄭州、武漢等城市受益於城市羣發展，城市潛力將逐漸顯現，量價將進入平穩增長週期；西部節點型城市，如重慶、成都、西安等城市房價相對較低，市場發展有望進入新階段。

此外，位於大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三、四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。

房地產調控政策方面，藍皮書預測，2017年，國家對房地產行業的調控思路，由“去庫存”轉向“抑泡沫和去庫存並重”。預計熱點城市調控政策將繼續收緊，市場監管力度將加強，而三、四線城市的政策仍將保持平穩。

“總體來看，房地產市場將進入調整期，個人住房貸款業務發展也將面臨需求下滑、增長放緩的壓力。同時，在監管視窗指導和市場需求變化的共同作用下，貸款利率將出現回升。”藍皮書提出。

南方日報駐京記者 趙曉娜

■連線

中國社會科學院發展研究所所長魏後凱：

建立調控長效機制

儘快出臺房產稅

中國社會科學院發展研究所所長、藍皮書顧問魏後凱表示，近兩年來，中國經濟進入新常態，2016年GDP增速放緩至6.7%，人均居民可支配收入增長6.3%，而商品房的均價上漲了10.1%，地價上漲11.3%，接近GDP和國民收入增速的兩倍，說明房價、地價上漲過快。

魏後凱認爲，這些城市房地產市場之所以上漲過快，原因在於一是土地供應的下降、農村集體建設用地同等入市推進較慢；二是目前爲止投資性需求沒有合適渠道；三是房地產市場兩極分化，中小城市與大城市發展差距較大，服務相對落後，產業缺乏支撐，沒有更多的就業崗位，導致大城市過度膨脹。

“房價上漲過快是導致中國居民財富差距拉大的重要內容，現在尤其是大城市房價過高、上漲過快，居民財富急劇拉大，對實體經濟也產生了一定的影響。”魏後凱指出，如何有效解決大城市房價過高、上漲過快的問題，應該用城鄉統籌的理念建立一個長效機制，使得房地產價格在居民可支配的範圍內，上漲幅度不能太快太大，也就是應該低於居民收入增長幅度。

魏後凱建議，在這種思路下，應該儘快建立房產稅，透過房產稅來調控房價，建立一個以租爲主或者是隻租不賣的住房保障體系，並要大力振興中小城市、小城鎮，實現基礎公共服務均等化了，提供足夠就業崗位，又有更好的生態環境，房價更便宜，大家才願意去。

“要建立城鄉統一的思想，認真落實中央地區的城鎮農村集體經營性建設用地，這個範圍要放開。”魏後凱認爲，“小城鎮、村莊我認爲可以搞別墅化的思路，推進城鎮化的建設，來解決住房問題”。