“陰陽合同”逃稅成行規，940萬二手房網籤價330萬

本報記者 耿諾

一套總價940萬元的房子，最低可以按照330萬元的價格網籤，剩下的房款以“裝修”爲名逃避繳稅。

目前，本市二手房最低計稅價格仍和2014年基本無異。爲了吸引購房人少繳稅，中介甚至專門制定了關於裝修款的合同條款。

去年一年，本市成交了近27萬套二手房，透過高裝修款、低網籤價成交逃稅的方式，竟然成了“行規”。

超低稅費暗藏逃稅玄機

上個週末，在工商大學校門西側，我愛我家的門店裏一個看房人都沒有。閒來無事的中介開始向記者推銷房源。

打印出來的推廣頁面上寫着，一套位於海淀區北窪路甲28號的萬景公寓兩居室，面積爲115.5平方米，業主叫價980萬元，中介備註950萬元能成交。

“這套房是滿五惟一房源，稅費很少。”中介業務員指着推廣頁面上“稅費，4.05萬元”一行字說。

所謂“滿五惟一”、是指這套房產距離上一次交易已經滿5年，且爲家庭名下惟一住房，可以享受首套契稅優惠等相應政策。

可是按照成交價計算，即使只按照1%稅率標準交契稅，一套總價950萬元的房子也不應該只有4萬餘元的稅費。

在這家門店中，標註着超低稅費的房源還真不少。比如一套位於西三環外的紫竹花園二手房，其銷售價格爲880萬元，但稅費只有4.38萬元。

實際成交價八九百萬元，但是稅費卻還不到應交納額度的一半，這是怎麼回事？

“做低網籤價，稅就少了。”中介說。

實際成交價格和網上申報價格完全不一樣，這不是涉嫌逃稅嗎？雖然記者反覆追問，但對方始終避開了“逃稅”這個字眼，只說這是一條行規。

“現在都得做低網籤價，能做的都做！”他說。

“首付越高越省稅”背後邏輯

在我愛我家門店提供的房源介紹中，寫着“儘量少貸”的字樣。爲什麼會這樣？

鏈家西城展覽路店的經紀人用九和苑的一套房爲例，計算出了少貸背後的利益空間。

這套房只有一室一廳，面積不到70平方米，叫價已經到了940萬元。中介聲稱，這套房如果全款買，預計契稅只有3.3萬元，只要按照低網籤價申報，個稅和營業稅都可以不交。

爲什麼可以不交？這和本市目前執行的政策有關。

按照目前的二手房繳稅計算方式，如果購房人購買的是90平方米以下的首套房，需要交納的契稅就是網籤價的1%；如果購買的是二套房，那麼無論面積大小，契稅都是網籤價的3%。

在購買二手房時，還有可能繳納營業稅，如果房產證或者契稅發票滿兩年，普通住宅不用繳納營業稅，非普通住宅要繳納差額的5.6%，不滿兩年的房產則要按照網籤價的5.6%計稅。

在個稅方面，只有滿五惟一才能免徵個稅，否則按照差額徵收20%。

“如果你全額付款，那就可以按照330萬元申報網籤價，其他的單給房主，這樣總共繳納的稅款就是3.3萬元；如果你貸款，要根據你的貸款金額倒推，只要網籤價超過468萬元變成非普宅，那稅就成倍翻上去了。”他舉例說，此前這套房子購買價格爲300萬元，按照10%的裝修成本不用交稅的原則，網籤價只要低於330萬元，都可以逃掉契稅以外其他稅款。

這也就是說，如果購房人有錢拿出全款，就可以申報330萬元的網籤價；如果他要貸款300萬元，以貸款6成計算，那網籤價也要隨之提高到500萬元，就按照500萬元繳稅；如果購房人要貸款500萬元，同樣是貸款6成，網籤價就要提高到將近840萬元。

“網籤價越高，稅越高。”中介說。

但這套房子畢竟要賣到940萬元，網籤價330萬元，剩下的610萬元怎麼辦？

中介說，可以算成“裝修款”，單獨寫在合同中，等過戶時直接付給房主。

按正常交易流程，市住建委要求設立資金監管帳戶，房屋首付或者全款要打進這個帳戶中，才能過戶。但“裝修款”卻不用進入資金監管帳戶。

中介主動備好陰陽合同

記者在連續數日的暗訪中發現，爲了逃稅，幾乎所有中介都會準備出文字，將“裝修款”寫在合同內。我愛我家的內部系統中，甚至可以直接查詢每一棟樓每一層的最低計稅價格，方便中介業務員算出最低繳稅的標準。

一份來自鏈家的《房屋買賣業務簽約檔案合訂本》中，有涉及成交價格、付款方式及資金劃轉方式的約定。一位在去年12月底成交的市民提供的合同文字顯示，該房屋成交價格僅爲150萬元，但傢俱、裝飾裝修及配套設施等作價200萬元。

“我買的這套房子就是開發商自帶的精裝修，成交價就是350萬元，而且套內一件傢俱、家電都沒有。”這位市民坦承，房屋交易時，他就是按照中介報到系統中的150萬元網籤價交的稅。

一份我愛我家的存量房買賣合同顯示，一套位於東城的房子總價爲900餘萬元，交易雙方簽訂的《裝修款補充協議》中，聲明這900餘萬元的房款包括了近400萬元的“房屋配套設施折價款”，真正納稅的部分只有500餘萬元。

公開資訊顯示，本市二手房交易最低計稅價格上一次調整還是在2014年10月。3年前的房價和如今真實的二手房價相差甚遠，這爲“陰陽合同”避稅留出了誘人的空間。

從2009年開始，二手房就已經成爲本市純商品房成交的主導。來自市統計局的數據顯示，2016年，北京市二手房成交量達到26.7萬套。業內人士據此分析稱，二手房成交量已經佔到了北京純商品房市場成交量的85%。

新聞背景

目前本市房地產繳稅政策

個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭惟一住房的，減半徵收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭惟一住房的，減按1%稅率徵收契稅。

界定享受稅收優惠政策的普通住房，原則上按照住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下，並參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當低於所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

2014年10月，本市出臺新版普通住房認定標準，其中爲五環內每平方米單價不超3.96萬元，或者總價不高於468萬元；五環到六環每平方米單價不高於3.168萬元，或者總價不超374萬元；六環外每平方米單價不高於2.376萬元，或者總價不超281萬元。