遏制炒房效應初顯，京滬二手房量價齊跌

京滬二手房量價齊跌，樓市真的遇冷了嗎？2016年，對於二手房而言同樣是火爆的一年。自房地產市場火爆以來，二手房價格同樣呈現爆炸式增長。而隨着限購政策及相關配套政策實施，二手房市場似乎也遇冷轉向，更多的購房者開始持“觀望”態度。

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手裏的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

記者近日走訪京滬二手房市場發現，以北京、上海爲代表的重點城市二手房市場遇冷，在嚴厲調控政策的影響下，遏制炒房效應初顯，一二線樓市開始進入調整週期。

專家認爲，隨着住建部門和地方政府對整治市場秩序持續保持高壓態勢，樓市調控效果將在全國熱點城市表現得尤爲突出。

鏈家研究院日前發佈數據顯示，5月北京鏈家二手房成交量環比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，爲自2015年以來最低點。與此同時，二手房成交週期也在拉長，成交週期平均52天，爲自2012年以來最長，購房者觀望情緒明顯。

上海也出現類似情況。記者近日在上海二手房市場走訪發現，隨着樓市成交平穩下行，各區域中介帶看量普遍出現二至三成下滑，成交量呈現近二成回落。在一些傳統的熱點板塊，如長寧區中山公園、靜安新客站等區域成交量也環比下降一至二成；近郊板塊的二手房成交跌幅則更爲明顯，基本在二成以上。

上海二手房指數辦公室認爲，帶看量減少、置換客減少是上海二手房市場成交降溫的主要原因。部分中介則告訴記者，“目前，六成以上的成交爲學區房購買需求。”

在成交價格方面，據鏈家數據，今年5月北京市二手房成交均價環比下跌2.3%，連漲17個月後出現兩個月下跌。偉業我愛我家集團市場研究院的統計亦顯示，在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦莊開發區，幅度都超過了20%。

在上海，爲求順利置換，賣家的讓價幅度普遍在1%－2%。而對於大、中戶型改善房源來說，由於需求相對較少，一些賣家爲儘快置換出售房源，降價幅度在2%－3%，部分急售賣家甚至提供4%左右的降價空間。

多位二手房中介告訴記者，目前北京和上海的二手房交易有趨於“買方市場”的傾向，如一些熱門區域新增房源數量增加，購房者議價能力增強。

在北京的熱門區域朝陽望京，看中望京新城一套三室兩廳的鄭先生告訴記者，目前這套房子均價爲66000元，相比政策出臺前均價下降2000元左右，但與去年9月份相比價格高出近1萬元。“當時的價格應該是我目前的心理預期，期待密集的調控政策出臺後，效果能在房價上逐漸顯現出來。”鄭先生說。

“去年三季度時出現的秒籤或是賣家坐地漲價、跳價毀約的情況已經沒有了，現在只要雙方都有誠意，在賣方掛牌價的基礎上談下幾萬到幾十萬都是有可能的。”在亦莊一家二手房中介機構工作的孫潔告訴記者，他近期經手成交的金色漫香林二期兩套90平方米左右的二手房，最終成交價與掛牌價格分別相差了35萬和20萬。

記者注意到，雖然當前二手住宅價格出現鬆動，但一些熱門區域房源均價與去年北京二手房價格非理性上漲後的價格相比並未出現過於明顯的變化。多位近期有購房計劃的買房者表示，他們仍會長時間處於觀望狀態，眼前的回落只是向着年初的水平過渡。

鏈家研究院院長楊現領認爲，強有力的政策已經改變了北京二手房市場的預期。隨着交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，漲價佔比下降，降價佔比增加。而買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始鬆動，下跌成爲了必然趨勢，調控政策正在實現預期效果。

在上海，在市場成交縮水下，目前二手房市場上首套購房者開始佔據主體地位，部分地區以價換量趨勢明顯。在閔行古美羅陽、金虹橋等剛需聚集的區域，一些去年掛牌至今的房源陸續開始成交，但實際成交價一般下調3%－5%。

中原地產數據顯示，首付比例以及貸款成本的提高，使居民對購房貸款的使用程度降至2015年以來最低水平。“一些賣家降價攬客，目前銀行辦理個貸時間較長，部分持有售後公房的連環置換客選擇下家客戶，通常有付款比例要求，面對高首付客戶也願意給出更多的議價空間，甚至5%幅度。一些板塊內的中、大戶型成交上升，往往以價換量，房價水平不漲甚至開始下跌。二手房賣家爲爭搶客戶，無奈只能降價。”幾位二手房中介均向記者表示，現在市場上，“購房者的話語權大了很多。”

業內人士認爲，目前，北京和上海一手住宅供應相對較少，二手房仍是成交主力。在繼續加碼的調控政策背景下，成交量難現規模化，而價格也隨着需求的轉移出現波動，穩中下調或是基本特徵。

3月底，住建部要求各地持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行爲：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。住建部同時指出，加強二手房市場管理是調控當務之急，各地要因地制宜、綜合施策，儘快穩定二手房市場。對於市場出現的違法違規行爲，必須嚴厲打擊，出頭必打。

上海二手房指數辦公室認爲，在北京和上海，伴隨着對商住、首付貸以及不規範中介行爲等的整治行動，4月和5月二手房並未站穩正常年份月度成交量均線，價格漲幅微弱接近走平，傳統“銀四”和“紅五月”不再。跡象表明市場置換動力在減弱，預計中端改善房成交受關聯影響或繼續回落，而高端房源在樓市去投資化後，需求開始穩定，這表明了調控對居住屬性的精準定位的政策效應。

中原地產市場分析師盧文曦表示，從全國來看，隨着調控城市越來越多，各地在借鑑京滬等城市的調控政策經驗，未來出臺的政策力度將越來越強，從而進一步遏制炒房空間。二手房市場上，整頓、規範市場秩序對於中介哄擡房價的始終保持高壓態勢。在步步施壓下，全國樓市整體成交將繼續維持在較低水平盤整。